PROJECT MANAGEMENT

Gestion y Direccion Integrada de Proyectos de Construccion de Viviendas y Rehabilitacion

SERVICIOS

1.1 INTRODUCCIÓN

Si tuviéramos que definir y diferenciar nuestro servicio del que pueden ofrecer y gestionar cualquier profesional o empresario que se iniciara en el campo inmobiliario sería el de la visión que ofrecemos.

Cuando un empresario se plantea invertir en el sector inmobiliario, viene convencido de que es un producto que, pese a sus fluctuaciones, es más seguro que cualquier otro que le ofrezca el mercado español.

El problema que se genera tras ir superando las barreras urbanísticas, técnicas, legislativas, fiscales, comerciales y financieras es que el producto obtenido esté fuera del valor que en el momento final esté comercializando la competencia.

No es por lo tanto lo mismo gestionar las dificultades para conseguir un producto finalizado, que eliminar y reducir las dificultades para conseguir el producto que queríamos tener y al precio que queríamos que tuviese.

El resultado debe ser un producto competitivo en precio y calidad a la oferta de alquiler, venta, alquiler turístico, permuta o cualquier otra forma de comercialización del inmueble en el mercado.

Ofrecemos pues un paquete integral para el Asesoramiento y Gestión de todas las partidas incluidas en la inversión, asegurando a la vez que administrando sus obligaciones legislativas., pero siempre con el objetivo fijado y establecido de antemano.

1.2 SERVICIOS Y FASES

Tras la decisión de invertir, el primer paso es la elección del producto a desarrollar sobre el solar, suelo o rehabilitación de la que partimos.

La elección del cliente al que va destinado, vivienda, vivienda en alquiler, apartamento turístico…tendrá un importante valor en la toma de decisiones y por último el destino de la misma, la venta o la explotación.

Gestionamos promociones para uso propio, venta, alquiler habitual o apartamentos turísticos

Gestionamos cooperativa de viviendas, naves o locales en solares y suelos urbanos

Desarrollamos suelos sin calificar, buscamos inversores a proyectos inmobiliarios, en cualquiera de sus fases: Estudio, Creación, Gestión, Desarrollo, Comercialización, Venta y Explotación

Sobre esta base nuestra gestión la encuadramos en los siguientes apartados:

1.2.1 Estudio Previo de Viabilidad (Presupuesto)

• Basado en los datos facilitados por el Cliente, se lleva a cabo un estudio de la Viabilidad del Proyecto y se busca disponer de un colchón suficiente, en los márgenes, para afrontar la decisión de continuar o rechazar con el Estudio.

• Una vez aprobado, se da paso a la firma del ENCARGO para dar inicio al Proyecto.

1.2.2.-   1º Fase: Previo a la Adquisición de la Propiedad o inversión

• Definir y planificar las pautas de actuación tras acopiar toda la información disponible para el correcto desarrollo del mismo. (urbanísticas, catastrales, registrales, cías. suministradoras. etc.)

• Proporcionar al Promotor una visión global del desarrollo del proyecto inmobiliario a llevar a cabo.

• Definir los productos inmobiliarios para su posterior venta, acorde con la política del Promotor y con la calificación urbanística del suelo disponible.

• Establecer un anteproyecto desarrollado en función de las recomendaciones de los estudios comerciales realizados, como base para la elaboración de todos los costos. Planificación de recursos y pagos necesarios a lo largo de toda la vida útil del proyecto.

• Diseñar un plan de financiación interna o externa que haga viable y posible su realización

1.2.3. – 2º Fase: Puesta en Marcha

• Realización de cuantas gestiones sean necesarias para la escrituración de las propiedades por adquirir, aportaciones o cesiones de derechos existentes.

• Realización gestiones necesarias para liquidación de impuestos de transmisiones, actos jurídicos e inscripciones registrales de las fincas adquiridas.

• Propuesta de técnicos y profesionales necesarios para la consecución del proyecto, en los límites de costo y tiempos establecidos en la fase previa

• Proponer al Promotor soluciones o mejoras en el Proyecto de Edificación, para el cumplimiento de objetivos de costos y calidades de la Obra.

• Elaboración de contratos de elaboración de Técnicos para la realización del Proyecto Básico, Ejecución, Baja Tensión, Coordinación de Seguridad y Salud, OCT, Laboratorios de Control…Etc.

• Realización de cuantas gestiones urbanísticas sean necesarias para la obtención de la licencia de Obra de Edificación.

• Búsqueda de contratistas y subcontratista de obra. Presupuestos de obra, planos de obra y mediciones. Recopilación de ofertas y comparativos. Selección de participantes acorde con el promotor.

• Elaboración de contratos y subcontratos de participantes seleccionados para la ejecución de la obra acorde a los objetivos.

1.2.4. – 3º Fase: Obra de Edificación.

• Elaboración de Acta de Tira de Cuerda. Acta de Inicio de Obras, Contrataciones suministros de Obra de las Cias. y otras actuaciones previas al inicio de obras.

• Recopilación de toda la documentación exigible en obra de todos los contratistas y subcontratistas acorde con la LOE y el Código Técnico de la Edificación, así como restringir el acceso a la obra por cualquier incumplimiento.

• Realizar el control de costes de la obra asignada, asegurando el cumplimiento del planeamiento establecido al inicio de la misma, informando puntualmente al cliente o promotor de su evolución.

• Gestionar la elaboración de Certificaciones de Obras y establecer listado de pagos mensuales en función de los porcentajes de obra ejecutados y los acuerdos de pago establecidos en los contratos de obra. Elaborar calendarios de pagos a realizar, así como sus correspondientes recibos de recepción y/o retenciones de obra. Asegura el cumplimiento de los plazos de ejecución establecidos, informando puntualmente al promotor de su evolución.

• Presentar para la elección de Promotor de diferentes opciones de diseño, color y forma de materiales propuestos por los contratistas y subcontratistas dentro de los precios fijados en sus contratos de ejecución, mediante presentación física en obra de las alternativas.

1.2.5. – 4º Fase: Gestiones Finales de Obra.

• Liquidaciones finales de Obra y control de retenciones para el complimiento de los contratos de todos los intervinientes de la obra con informe detallado de cantidades y plazos.

• Elaboración Obligatorio del Libro de la Edificación como documentación final de la Obra.

• Elaboración del Acta Final de Obra y preparación del Certificado Final de Obra.

• Recopilación de Boletines de Baja Tensión, Saneamiento. Certificados de la OCT, Obtención de Pólizas de Garantía Decenal.

• Contrataciones definitivas con las Cias. Suministradoras de Agua y Luz.

• Solicitud de gestiones urbanística de Licencia de Ocupación. Pago de ICIO.

• Liquidaciones Finales y Análisis de Resultados.

1.2.4. – 3º Fase: Obra de Edificación.

• Elaboración de Acta de Tira de Cuerda. Acta de Inicio de Obras, Contrataciones suministros de Obra de las Cias. y otras actuaciones previas al inicio de obras.

• Recopilación de toda la documentación exigible en obra de todos los contratistas y subcontratistas acorde con la LOE y el Código Técnico de la Edificación, así como restringir el acceso a la obra por cualquier incumplimiento.

• Realizar el control de costes de la obra asignada, asegurando el cumplimiento del planeamiento establecido al inicio de la misma, informando puntualmente al cliente o promotor de su evolución.

• Gestionar la elaboración de Certificaciones de Obras y establecer listado de pagos mensuales en función de los porcentajes de obra ejecutados y los acuerdos de pago establecidos en los contratos de obra. Elaborar calendarios de pagos a realizar, así como sus correspondientes recibos de recepción y/o retenciones de obra. Asegura el cumplimiento de los plazos de ejecución establecidos, informando puntualmente al promotor de su evolución.

• Presentar para la elección de Promotor de diferentes opciones de diseño, color y forma de materiales propuestos por los contratistas y subcontratistas dentro de los precios fijados en sus contratos de ejecución, mediante presentación física en obra de las alternativas.

1.2.5. – 4º Fase: Gestiones Finales de Obra.

• Liquidaciones finales de Obra y control de retenciones para el complimiento de los contratos de todos los intervinientes de la obra con informe detallado de cantidades y plazos.

• Elaboración Obligatorio del Libro de la Edificación como documentación final de la Obra.

• Elaboración del Acta Final de Obra y preparación del Certificado Final de Obra.

• Recopilación de Boletines de Baja Tensión, Saneamiento. Certificados de la OCT, Obtención de Pólizas de Garantía Decenal.

• Contrataciones definitivas con las Cias. Suministradoras de Agua y Luz.

• Solicitud de gestiones urbanística de Licencia de Ocupación. Pago de ICIO.

• Liquidaciones Finales y Análisis de Resultados.

1.2.6. – 5º Gestiones Transversales de la Promoción

Esta última estará determinada por el uso final al que este destinados los inmuebles:

Venta directa como promotora

Gestión de Venta en cooperativa

Gestión de alquiler como apartamento turístico……. etc.

En esta fase se incluye:

• Definir, gestionar e implementar junto con el Promotor la estrategia comercial del Proyecto.

• Implantar, gestionar y optimizar la venta para la comercialización de las viviendas o productos que se pongan en venta.

• Definir e implementar las acciones comerciales necesarias (publicidad en medios, folletos, cartel de obra, cuñas, pagina web, redes-sociales…)  para vender los productos en venta.

• Asegurar el cumplimiento de los plazos, presupuestos y estándares de calidad en consonancia a la estrategia del Promotor.

• Representar al Promotor en los actuaciones y actos que él requiera.

2.- VENTAJAS COMPETITIVAS DE Y COSTOS DEL SERVICIO

Esta forma de gestión nos diferencia en 4 puntos fundamentales:

1º EXPERIENCIA. La principal ventaja competitiva es la disposición de personal ampliamente cualificado y experimentado, no solo en este tipo de negocio sino en el de Asesoramiento Fiscal y Contable, con una cartera de mas de 100 clientes y mas de 18 años de antigüedad.

2º RESPONSABILIDAD CUBIERTA. La segunda ventaja es la de disponer de asesores con responsabilidad civil cubierta que garantizan la transparencia y legal funcionamiento de las actividades

3º REDUCCION DE COSTOS. Y la mas importante es la disminución de los Costos los Generales de funcionamiento y de comercialización en comparación con las Promotoras Tradicionales.

Estas reducciones pueden legar hasta un 15% de los costos totales, dotando al proyecto de una mejora competitiva al ofrecer mejores precios de venta y mejores ritmos de ventas.

4º PROPORCIONALIDAD DE COSTOS.  En función del desarrollo, sin liquidaciones ni despidos.

Para explicar su funcionamiento haremos un estudio de Costos basados en un ejemplo real:

PROYECTOS EN CURSO