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LA INVERSION EN LOS APARTAMENTOS TURISTICOS EN ANDALUCIA

EL ALQUILER VACACIONAL PRESENTE O FUTURO

Los rápidos cambios que está sufriendo nuestra sociedad impulsan nuevos sectores de negocio y la aparición de nuevas tecnologías para el desarrollo y la mejora de su productividad.

Es una realidad que la situación económica de nuestro país, tasas de crecimiento muy bajas, sectores de productividad en desaparición y la falta de trabajo estable hace que la sociedad responda con formas de vida y de costumbres diferentes para contrarrestar la aparición de estos factores.

Las familias, como tradicionalmente la veníamos contemplando, están modificando sus formas y tamaños. Los “singles”, cada vez son más y con más poder adquisitivo, el envejecimiento con una tasa de mortalidad cada año más baja influyen en el sector como el del turismo con gran fuerza, reduciendo, por un lado, sus también tradicionales periodos vacacionales centrados en los meses de verano, a periodos mucho mas cortos y mucho mas repartidos en el año.

Ante esa demanda 2018 ha sido un año de novedades y noticias en el sector del alquiler vacacional, adaptándose a estas circunstancias de cambio que a continuación analizare:

SITUACION ACTUAL DEL PANORAMA DE ALQUILER VACACIONAL

LA OFERTA: Ante la situación actual, la falta de seguridad jurídica que ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos, el alquiler vacacional está configurándose como el mas rentable y seguro medio de la obtención de beneficios para los inversores y a la adquisición de rentas por capital inmobiliario para los particulares.

La Comunidad Autónoma Andaluza, ha sido una de las primeras en regular mediante el Decreto 194/2010 de abril de establecimientos turísticos y el más reciente con Decreto de modificación de 28/2016 de 2 de febrero con fines turísticos.

Esto, que por una parte ha sido un intento de regular un sector que genera los mayores ingresos de nuestra comunidad autónoma frente al intrusismo y la falta de profesionalidad, no hay duda que terminara siendo la antesala de la tan cacareada tasa turística como mas carga impositiva de nuestro ya recargado sistema tributario.

Centrándonos en este tipo de alojamiento y según estudios de Cohosting Academy la situación actual de la oferta del sector de viviendas de alquiler esta mayoritariamente en los apartamentos

Con un

76,3% Apartamentos
8,3% Casa Rural
7% Otros
5,6% Dúplex
2,8% Villas

Este parque es gestionado, citando las mismas fuentes, en un:

74,3% Por Propietarios de viviendas y
25,7% Por Gestores de viviendas (66% Individuos, 34% Equipo de profesionales)

Es decir, por sus propietarios en una mayoría, aunque cada vez van apareciendo mas profesionales en un 25,7% bien como Gestoras formadas por equipos profesionales o bien como autónomos en un 66%.

LA DEMANDA:  La coyuntura con la que iniciamos este artículo, está cambiando el perfil de los viajeros que acceden a las viviendas de alquiler turístico.

La estancia de los huéspedes, según Carlos Molinet, Marketing Manager de Friendly Rentals, un gigante del alquiler turístico, cada año es mayor el número de viajeros que escogen alojarse en apartamentos para disfrutar de las ciudades de una manera mucho más local y cómoda.

 Mientras que antes, la opción del apartamento, era la opción preferida de familias que pasaban 4 ó 5 noches en una ciudad y priorizaban la comodidad de un apartamento, actualmente también son muchísimos los que reservan apartamentos para estancias de una o dos noches.

En 2018, la estancia media de los huéspedes de los participantes en la encuesta realizada por Cohosting Academy, fue de 2,8 noches, lo que nos induce a pensar que tenemos que estar preparados para el cambio de visitantes y periodos de estancia y adaptarnos a los cambios de esta nueva realidad. Para eso tenemos que ser más eficientes y organizarnos para planificar todo con poco tiempo.

LA INVERSION INMOBILIARIA EN EL MERCADO DEL ALQUILER TURISTICO

La realidad que se nos da en un país donde la vivienda, a pesar de la crisis inmobiliaria, generada por los bancos, sigue siendo la más segura inversión de nuestros ahorros, donde la construcción sigue siendo uno de los motores de nuestra economía.

Tras la comunicación del Banco Central Europeo de mantener los bajos tipos de interés ante la caída del crecimiento en la zona Euro, obliga a las entidades a prestar dinero a actividades relacionadas con sectores productivos y la inversión en el sector de servicios, que, aunque modificando sus costumbres sigue en España siendo un valor seguro de futuro, hace que estas inversiones sean de gran interés para inversores de cualquier tamaño.

El problema hoy día es que ya no es suficiente con invertir y sentarnos a esperar, en primer lugar, a amortizar la inversión y en segundo lugar a obtener los beneficios.

Nos encontramos, como ocurre con casi cualquier “nuevo sector” donde la tecnología juega un papel muy importante, ante los problemas de gestión, por falta de control, regulación y competencia desleal.

En la otra cara, nos encontramos con propietarios y gestores que demandan mayores facilidades, igualdad de condiciones y derechos para alquilar su casa a quien quieran.

Las nuevas generaciones optan por tener una experiencia única en sus estancias. Valoran poder disfrutar de las mejores vivencias dentro de la ciudad donde se hospedan y quieren integrarse como uno más de los habitantes de la zona y no como un turista. Por ello son más los que eligen quedarse en una vivienda o apartamento turistico.

Las viviendas de obra nueva o las rehabilitaciones deben de evitar que sus estancias sean el reflejo de las habitaciones de un hotel, la diferenciación en el producto debe ser clave en la elección de las estancias de los nuevos viajeros.

Aunque una clara diferenciación, aparentemente, pudiera relaccionarse con el numero de inquilinos por unidad de establecimiento turistico, lo cierto ess que estadistimamente, es cada vez menor el número de plazas demandadas, al ser menores los tamaños de las unidades familiares.

Separase de las viviendas estandarizadas, tan repetidas en las páginas web de los operadores, que ofrecen lo mismo y con el mismo estilo de decoración “IKEA”, ha se ser un elemento diferenciador.

Ofrecer un espacio diferente, con un estilo propio, o un entorno diferenciado en la propia construccion han de ser clave en las inversiones inmobiliarias para uso turístico.

La decoración y servicios únicos, completaran la oferta que distinga del resto de competidoras.

La aparición de las nuevas tecnologías y el llamado “big data” permiten estimaciones de rendimientos mucho mas exactas que hace unos años pudiendo obtener Tasa de retorno con valores muy exactos de mercado.

Aplicaciones web como  AirDNA, (https://www.airdna.co) una herramienta de análisis y comparador de competencia en Airbnb, te pueden dar datos estadísticos como el valor mínimo, máximo y medio de precios o el porcentaje ocupación de tu localidad

Se trata pues de estudiar bien las inversiones. La elección de las ubicaciones, las características de las viviendas, las calidades y estudiar sus tasas de inversión y de retorno contando con rentabilidades que hoy por hoy, y en el futuro, me atrevería a vaticinar no lo va a ofrecer ningún fondo de inversión o plazo fijo.

EL NEGOCIO DEL APARTAMENTO TURISTICO. CARACTERIRISTICAS YU HERRAMIENTAS DE GESTIÓN

El inversor que se encuentra con la disponibilidad de recursos para su incursión en el sector turístico, se encuentra según estadísticas recientes del sector con las siguientes problemáticas en la gestión de los siguientes apartados:

22,2%  – La limpieza, el mantenimiento de la ropa de cama y baño el mantenimiento en general
22%     –  La  publicidad y la actualización de  anuncios en páginas web tipo Airbnb, Booking…
19,4%  – Los  Cobros de las  rentas de los huéspedes (efectivo, pasarelas de pago, PMS o similar)
11,1%  – Línea de comunicación con los huéspedes (telefónica, herramientas automáticas de mensajes)
8,3%    – Los check de entradas y salidas  (porteros,  cerradura digital o remota, caja de llaves…)
5,6%    – Los precios de la noche en las distintas temporadas  (mediante gestores de precios)
2,8%    – La contabilidad y finanzas  (asesorías o vía PMS o herramienta contable)
2,8%    – La oferta de servicios complementarios como transfer, actividades, etc.

La elección de apartamentos que gocen de la infraestructura necesaria para poder implementar las nuevas tecnologías y los requisitos que en el caso de la Comunidad Autónoma Andaluza establece para la calificación de estos tipos de establecimientos turísticos parte con una gran ventaja competitiva.

• Amueblamiento de Cocinas, con electrodomésticos, y enseres de cocina plancha de ropas, tendederos.
• Instalaciones de Aire acondicionado y calefacción centralizada
• Zona Wifi, conexiones de cableado de red RJ45, conexión a internet
• Aislamiento acústicos y térmicos
• TV digital y teléfonos
• Instalaciones contra incendio y alarmas
• Instalaciones de cerraduras electrónicas y cajas fuerte.
• Piscinas o Gimnasio, zonas de relax….

Son de por sí ofertas propia de la vivienda con las que hay que contar en el momento de la inversión.

A todo ello hay que contar con la tecnología disponible actualmente que facilita, tanto la atención del cliente como la competitividad del alojamiento frente a determinados segmentos de mercado.

No obstante no debemos olvidar nunca, que nadie conoce mejor al huésped que el anfitrión, por lo que crear un sistema híbrido entre funcionalidades tecnológicas y atención “humana” de manera personalizada siempre será la mejor opción.

Dennis Klett, CEO de Lodgify (https://www.lodgify.com) , uno de los PMS (Propetly Management System)  y creadores de páginas web con más penetracción de los últimos años, tiene claro qué dos cuestiones marcarán el sector turístico en 2019 en relación con las exigencias de los huéspedes.

• Los viajeros no solo quieren procesos de reserva sencillos y que puedan hacerse desde un único lugar, sino, además disponer de un sistema de gestión de reservas claro e inteligente. El papel del software continuará siendo una pieza clave para facilitar el modo de viajar y gestionar negocios dentro del sector turístico

Las páginas web de gestión de alquileres como Muchosol (https://www.muchosol.es) , la OTA española que más ha crecido en los últimos años o  Anfitriona (http://anfitriona.es) una de las gestoras locales más conocidas en la región noroeste de la península, tiene clara su postura de cara a 2019; las actividades que más se automatizan (con no mucha diferencia frente al resto) son las tareas de la casa como limpieza y mantenimiento, y todo lo relacionado con la gestión de los anuncios en las diferentes OTAs.

Para iniciarnos en la inversión turística hemos de tener en cuenta que estadísticamente las actividades que originan mas costes, bien por tiempo o por recursos económicos son:

69,4% La limpieza
13,9% La gestión del mantenimiento (sabanas, toallas…)
8,3% Check- de entrada y Check-de salida
5,6% Contabilidad y fiscalidad
2,8% Crear y actualizar los anuncios en Airbnb, Booking, etc

Estos serán pues los puntos más importantes a cuidar una buena elección de los medios y de los recursos que el mercado nos ofrece para la gestión de una buena inversión.

El endurecimiento de los requerimientos legales al alquiler vacacional, hace que también se esté produciendo una reordenación y mayor profesionalización en el sector a nivel de propietarios y gestores, de manera que la gestión más “amateur” perderá terreno y lo ganará el estrato medio.

Aplicaciones existentes en el mercado como AvaiBook, enfocada y especializado en la gestión, con aplicaciones ágiles y avanzadas conexiones con los principales portales del mercado y unas herramientas PMS son un ejemplo idóneas para este tipo de gestión.

En definitiva, habremos de buscar mediante la aplicación de estas herramientas:

• Ahorrar más tiempo
• Poder ofrecer un mejor servicio a los huéspedes
• Tener un solo sitio desde donde lo gestionarlo todo
• Ganar más dinero

EL FUTURO DEL ALQUILER DE APARTAMENTOS TURISTICOS

En resumidas cuentas, la situación económica y coyuntural del país abre un potencial mercado en la explotación turística que implica muchos sectores de la economía.

Partiendo desde un solar urbano, para la construcción de un conjunto de apartamentos turísticos o un suelo terciario, para la de un establecimiento turístico con la participación de un único inversor o un conjunto de inversiones constituidos en cooperativa de unidades de inversión y las múltiples opciones de explotación del negocio, es sin duda uno de los futuros motores de la economía de la comunidad.

El futuro pues que marcará el sector del alquiler turístico vendrá definido en 2019 por 4 factores:

1.-La aparición de inversores para la creación de nuevas edificaciones o rehabilitaciones de solares y viviendas de todas las ciudades con ofertas turísticas tanto de interés cultural como vacacional

2. Las nuevas edificaciones cerradas para viviendas alquileres vacacionales se irán adaptando y profesionalizando para ofrecer más propiedades de mayor calidad que nunca ha habido antes.

3. Las empresas de gestión de alquileres vacacionales por tecnología están utilizando conjuntos de composiciones basados en datos y otras herramientas analíticas para optimizar sus precios, mejorar la experiencia del cliente e identificar nuevos mercados para hacer crecer sus negocios.

4. El uso de alquileres vacacionales para negocios y placer, el llamado ‘bleisure’, será cada vez más común.

Así pues, esperemos que la administración este a la altura de las posibilidades que nuestra región ofrece ante una de las pocas fuentes, aunque en este caso inagotable como es la climatología y la riqueza de nuestra tierra para el desarrollo que nuestra economía

Autor: JJSerrano